南昌双限压力逼急房企

2019-10-13 05:31:05 来源: 贵港信息港

  相比一线城市成交大幅下滑,南昌在限购政策实施的头几月出现成交萎靡后,现在已经逐渐上升。但对比推售量可以发现,限购后,南昌楼市的去化率比往年要低不少。相关数据显示,限购后,南昌新房住宅去化率仅为72.24%。

  据了解,南昌下半年入市的楼盘不在少数。业内人士分析,下半年,限购、限贷形势愈演愈烈,在供应增加,客群相对减少的情况下,很可能迫使房企为完成销售目标、回笼资金而寻求变相让利、甚至降价。

  限购后,新房住宅去化率72%

  事实上,限购令实施后,南昌房地产市场形势并不乐观。近几年南昌的新房住宅成交量平均水平保持在300万平米左右,2009年,南昌的新房住宅成交量更是达到400万平米,而即使在谷的2008年,也卖了168万平米,今年上半年的新房住宅成交量只达到100万平米左右。一位从事多年市场研究的业内人士表示。

  根据南昌房地产信息监测的数据显示,上半年南昌市新房住宅成交面积为108.99万平米,同比去年129.1万平米的成交面积,下降了15.58%。同时,对比今年上半年6个月的成交数据,可以明显发现,1、2月份的成交面积达到上半年成交总量的41.99%,而实施限购令后的四个月,成交面积占比为58.01%。南昌房地产信息马远文分析认为,限购令的颁布,拉动了1、2月份的销售,为了赶一拨,甚至消化了去年的库存,而限购令实施后,成交量的下降十分明显。尽管近几月,成交量有所回升,但是去化率只在70%左右。马远文说:往年去化率保持在90%以上。

  数据显示,3、4、5、6月份,南昌市新房住宅推售量约为87.56万平米,占上半年推售总量的85.2%,四个月的新房住宅成交量为63.25万平米,去化率仅为72.24%。

  限贷愁坏南昌楼市

  去化率不高,而新的房源还在源源不断进入市场,业内人士认为这意味着越来越多的开发资金被套牢,而无法收回足够房款的开发企业,其资金压力势必会大增。雪上加霜的是,银行贷款难,直接导致卖出去房却迟迟拿不到房款甚至退房的情况时有发生。

  据了解,目前南昌一些商业银行已经暂停个人房贷业务,一些银行则将首套房贷首付提至四成,并提高贷款利率。然而即使提高利率,也不表示能马上贷到款。目前南昌已经有一些楼盘面临向业主追要房款的尴尬。而受多轮加息影响,不少刚需置业者无法承受高月供,不得不延迟签约或者选择退房。目前,5年以上贷款利率达到7.05%,为十年来。

  受信贷及调控政策影响,今年开发企业的融资渠道急剧变窄。房产信托产品比去年要火爆很多。该业内人士表示,融资渠道的减少,使房企不得不积极推售利率更高的信托产品。而除了一些大型品牌房企外,大多数中小型开发企业根本不具备发售信托产品的资格。

  受政策影响,房企求硬着陆

  开发贷受阻,更多的房企还是期望靠销售回笼资金。按往年,6、7月份并不是推售旺季,而今年受政策影响,开发企业加紧推售,就是为了保证硬着陆。新景祥总经理林松青表示。

  奥克斯盛世经典的营销经理表示:此前我们预见到调控压力会越来越大,所以没有降低施工速度,事实上,市场供应量正在逐步加大。据了解,上半年奥克斯盛世经典已经多次加推。针对一次性付款的客户,我们加大了优惠力度,比按揭多优惠3个点。而类似的情况不少楼盘都存在。

  就现阶段而言,现金比高额利润更为保险。林松青认为,为了快速去化,回笼资金,房企在追求合理利润的前提下进行推售。按往常,一次性付款只比按揭多享受1个点的优惠。而据了解,城东某楼盘要求客户必须一次性付款。

  为了能够在诸多广告当中脱颖而出,一些楼盘再次用上了起的广告策略。业内人士分析,在客户群体相对减少的现阶段,打出底价起的策略,也是为了能够吸引更多的客户。

  下半年趋紧,抵抗性下跌或出现

  按照规律,CPI维持在一个高位,都会有一个后续期。江西经济发展研究院刘镇院长认为:就目前看,针对通胀的调控力度不会减弱,再次加息的可能性还比较大。而加息,将再次影响一部分刚需的置业计划。

  12日,中央对二三线城市也要限购的表态,无疑是当头棒喝。二三线城市执行限购,对一些全国布局的大型房企来说,将造成一定的资金回转压力。而限贷、限购的双重压力下,客群减少的趋势将更加明显,业内人士认为,下半年,房企之间的竞争将更加激烈,而出现变相降价、让利的情况也不无可能。林松青认为:下半年形势趋紧,房企尽可能跑量。而为了保证资金周转,不排除采用降价策略。

  下半年形势如何,关键在于政府政策取向,而一线城市的调整力度会影响政策取向。刘镇表示:到必须放量的时候,可能会出现抵抗性下跌的情况,试探性的降价,但非常明显的降价不太可能。他认为相比现在,房企可能更愿意在9、10月份作出选择。

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